Quel régime fiscal choisir pour une SCI ?

Lors de la création d’une société civile immobilière, il incombe aux propriétaires de payer des taxes vis-à-vis de l’État. Il existe une alternative au cas où vous ne souhaitez pas fonctionner avec l’option définie par défaut, car l’impôt sur le revenu est conventionnellement imposé à l’ouverture d’une SCI. Toutefois, les associés peuvent se passer de cette attribution. Ils optent alors pour une société civile immobilière dont les impôts sont payés sur la société. L’obligation sur les revenus et sur les plus-values immobilières dépend du régime fiscal que vous choisissez. Concrètement, avec une IR, vous payez les impôts uniquement sur les bénéfices que vous réalisez à partir d’un pourcentage. Tandis qu’avec un IS, la taxe est appliquée sur les bénéfices par tranche de revenu. Vous découvrirez une analyse détaillée de ces deux régimes fiscaux dans cet article. Cela vous permettra de faire un choix pour l’un ou l’autre lors de la création de votre communauté immobilière.

En quoi consiste la société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ?

Une SCI dont l’impôt est soumis sur le bénéfice respecte les mêmes règles comme il en est le cas avec les allocations foncières. Avec une société civile immobilière qui est assujettie au prélèvement sur le revenu, vous n’êtes pas redevable de la contribution. Il en est de même pour les biens fonciers dont dispose votre entreprise.

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Par contre, les associés de la société civile immobilière sont personnellement imposés. Cela prend en compte tous les individus physiques propriétaires ou qui disposent d’une action dans l’entreprise. Les différents associés sont eux-mêmes taxés sur les revenus des capitaux mobiliers et sur la quote-part des résultats.

Pour les prélèvements sociaux sur les bénéfices fonciers, ils sont conventionnellement prélevés à un taux global de 17,2 %. Lorsqu’un associé libère ses actions, il est imposé en fonction des règles des plus-values de cession de biens fonciers.

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Au cas où la société civile immobilière n’aurait pas réalisé de bénéfices, il existe une autre piste exploitable. En effet, il devient possible de prélever le déficit foncier sur les plus-values foncières pendant les 10 années qui suivront. D’autre part, il est possible d’imputer le revenu global de l’associé. Cela est applicable si les dépenses sont en dehors des intérêts d’emprunt. Ces dernières doivent être dans la limite annuelle de 10 700 euros. Par ailleurs, certains cas particuliers exigent une imputation sans encadrement.

Pour le cas des plus-values, l’associé est imposé en fonction des règles de ceux des particuliers sur la quote-part des revenus. Ce régime des plus-values immobilières, s’appliquant aussi aux particuliers, est soumis à une taxe fixe de 19 % et des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %. Cependant, en cas de plus-value imposable dépassant les 50 000 euros, une ou des taxes supplémentaires vous seront appliquées.

En outre, la plus-value foncière est réduite par un abattement selon le temps de détention du bien immobilier. En effet, à partir de la 6e année de possession, un abattement pour durée de détention est appliqué jusqu’à une totale exonération d’impôt à partir de 22 ans de détention.
Quant à l’abattement progressif sur les prélèvements sociaux, il fonctionne de la même manière que sur le bien immobilier. La seule différence notable : la plus-value est exonérée d’impôt à partir de 30 ans de détention.

Quid de la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés ?

En choisissant le régime de prélèvement sur les sociétés pour votre SCI, les taxes sur les bénéfices ainsi que sur les plus-values seront prises en compte. Les différentes parties se verront imposées uniquement en fonction du pourcentage selon lequel sont réparties les actions. En ce qui concerne les résultats, les taxes sont appliquées sur les sociétés et non sur les associés eux-mêmes. C’est-à-dire qu’en matière d’imputation des déficits, elles s’effectuent seulement sur les bénéfices qui seront réalisés par la société civile immobilière.

Par ailleurs, un associé qui décide de libérer ses avoirs se voit imposé en fonction de la réglementation des plus-values suivant deux options. La première se réalise sur les valeurs mobilières encore appelées associé-personne physique. La seconde est effectuée sur les plus-values professionnelles aussi appelées associé-personne morale.

En outre, au cas où l’associé s’avère être une personne physique, un abattement s’applique pour la durée de détention sur la plus-value. En réalité, lorsque les titres sont détenus durant une période minimum de deux ans, l’abattement progressif s’applique. L’abattement est de 50 % lorsque vous possédez vos titres depuis 2 ans minimum, et ce jusqu’à 8 ans. Au-delà de cette période de détention, l’abattement passe à 65 %.

Que choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés ?

Sans votre avis, votre société civile immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu bien qu’il existe la possibilité d’impôt sur le groupement. Vous devez donc faire très attention sur votre choix, car une fois celui-ci est fait, la décision est irréversible. Il est alors impossible de passer d’un IR à un IS ou de réaliser le sens inverse.

Pour faire votre choix, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs dont le premier est l’âge de votre structure. En effet, si votre société civile immobilière est naissante, vous devez vous préparer en conséquence. La deuxième consiste à prendre en compte les charges de la SCI ainsi que les sources de financement. Par conséquent, si votre société est jeune et qu’elle a réalisé des prêts pour obtenir ses immobiliers. Le régime d’impôt sur le revenu est approprié. Cela convient pour votre entreprise si elle connaît des pertes, car ces dernières sont susceptibles de réduire votre assiette fiscale.

Par contre, si vous choisissez un régime d’impôt sur la société, assurez-vous que le taux de prélèvement des parties prenantes est supérieur à 28 %. Avec cette option, la taxation des bénéfices dans votre structure est nettement moins coûteuse avec la possibilité d’amortir votre bien immobilier. Cette dernière vous permet de réduire la somme annuelle des plus-values imposables dans la société.