Biens interdits à la location en 2034 : quel avenir pour l’immobilier?

Le couperet tombera en 2034 : impossible de louer un appartement ou une maison étiquetés F ou G au DPE. D’un coup, près d’un quart du parc locatif français sera recalé, soit 7 millions de logements sur la sellette. Pour les propriétaires, la règle est limpide : tant que les travaux de rénovation n’auront pas permis d’atteindre une meilleure performance énergétique, tout nouveau bail sera interdit.

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Ce virage réglementaire secoue l’immobilier. Les délais imposés, le coût parfois faramineux des travaux et la question de la revente agitent propriétaires et investisseurs. Les enjeux dépassent la simple contrainte administrative : il s’agit d’une transformation profonde du marché locatif, qui force tous les acteurs à revoir leur stratégie.

Biens classés F et G : qui sera concerné par l’interdiction de location en 2034 ?

Dans le viseur de la loi, on trouve tous les logements catalogués en F ou G par le diagnostic de performance énergétique. La volonté affichée est claire : éradiquer les passoires thermiques, ces logements dont l’isolation défaillante ou les systèmes de chauffage vétustes font grimper la facture et pèsent sur l’environnement. La France compte près de 7 millions de biens dans cette catégorie, sans compter ceux des DROM, où la question énergétique prend une dimension encore plus aiguë.

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Qui devra se conformer à cette obligation ? Toute personne ou entité, qu’il s’agisse d’un particulier, d’une SCI ou d’une société institutionnelle, qui souhaite mettre en location un bien classé F ou G. La mesure ne fait pas de tri : résidences principales, locations nues ou meublées, tout le monde est concerné. Voici les types de biens impactés :

• appartements en copropriété
• maisons individuelles
• logements situés aussi bien en zone rurale qu’en cœur de ville

Agences immobilières ou propriétaires bailleurs, aucun n’échappe à la règle. La performance énergétique devient un critère incontournable, au même niveau que la sécurité ou la surface habitable. Impossible désormais d’ignorer la question énergétique lors de la mise en location.

Ce changement de paradigme ajoute une pression supplémentaire sur le marché locatif. Propriétaires et investisseurs doivent planifier les travaux pour sortir leur bien du statut de passoire thermique, sous peine de ne plus pouvoir louer. L’offre locative, déjà tendue dans certaines villes, risque de se réduire encore davantage, tandis que la France accélère sa transition énergétique.

Quels impacts pour les propriétaires et investisseurs immobiliers ?

À l’horizon 2034, le marché immobilier change de visage. Les bailleurs n’ont plus le choix : il faut engager des travaux, parfois lourds, ou accepter que le bien reste vide, sans possibilité de percevoir le moindre loyer. Concrètement, deux options s’offrent à eux :

• lancer rapidement des chantiers de rénovation énergétique
• laisser le logement vacant, avec toutes les conséquences financières que cela implique

Le calendrier ne laisse aucune marge de manœuvre. Sans amélioration du DPE, impossible de remettre le bien sur le marché locatif. L’audit énergétique devient alors l’étape incontournable pour identifier les failles thermiques. Viennent ensuite les arbitrages : isolation, changement du système de chauffage, rénovation globale. Les montants à engager peuvent être dissuasifs, surtout dans l’ancien ou sur des copropriétés mal entretenues.

Pour amortir le choc, la fiscalité immobilière et les aides à la rénovation prennent une place centrale. MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économies d’énergie : autant de dispositifs qui permettent de réduire (en partie) la facture. Mais attention : un logement non conforme voit sa valeur chuter, surtout dans les métropoles où la demande locative reste forte.

Face à ces nouvelles règles, institutionnels, SCI et particuliers réévaluent leurs portefeuilles immobiliers. Certains se séparent de leurs biens, d’autres accélèrent la rénovation pour rester dans la course. Les professionnels surveillent aussi l’évolution de la fiscalité et les ajustements législatifs à venir, notamment dans le cadre de la loi de finances 2025. Le plan pluriannuel de travaux devient un passage obligé pour piloter son patrimoine, tandis que le gel des loyers accentue la tension sur le marché locatif.

Calendrier, étapes clés et obligations de mise en conformité

Le calendrier est désormais fixé. À partir de 2034, louer un logement avec une étiquette F ou G sera tout bonnement interdit. Cette échéance s’inscrit dans le cadre de la loi climat résilience, qui vise à éliminer les passoires thermiques du parc locatif.

Repères réglementaires

Pour mieux s’y retrouver, voici les principales étapes à retenir :

• 2023 : obligation d’indiquer le DPE lors de toute mise en location. Chaque locataire doit connaître la performance énergétique du logement qu’il occupe.
• 2025 : interdiction de louer les logements classés G. En 2028, ce sera au tour des classes F, puis E en 2034.
• 2034 : fin de la mise en location pour tous les logements F et G, aussi bien en métropole que dans les DROM.

À chaque étape, de nouvelles obligations de mise en conformité pèsent sur le propriétaire bailleur. Un DPE valide est désormais indispensable, tout comme le respect du critère de décence énergétique. Dans certaines communes, le permis de louer pourra même être suspendu en cas de non-conformité.

En copropriété, le plan pluriannuel de travaux devient la règle, afin d’anticiper les rénovations et d’éviter la vacance des logements. L’audit énergétique, souvent recommandé en préalable, permet de cibler les interventions les plus efficaces. L’improvisation n’a plus sa place : chaque propriétaire doit intégrer ces échéances à sa stratégie patrimoniale et locative.

Améliorer le DPE de son logement : solutions concrètes et leviers d’action

Le compte à rebours pousse désormais les propriétaires à passer à l’action. Le DPE, jadis simple papier parmi d’autres, s’impose aujourd’hui comme la clé de l’avenir locatif du logement. Pour remonter la note, plusieurs solutions s’offrent à eux, portées par l’exigence de sobriété et la valorisation du patrimoine.

Avant de se lancer, un audit énergétique s’impose. Il permet de repérer précisément les points faibles du logement. Ensuite, isoler les murs, remplacer les vieilles fenêtres, installer une ventilation adaptée ou moderniser le système de chauffage : chaque intervention compte pour améliorer la performance énergétique. Mais la démarche la plus efficace demeure l’approche globale, qui combine plusieurs chantiers pour maximiser les résultats.

Heureusement, des dispositifs d’aide viennent soutenir les propriétaires. Voici les principaux leviers financiers et pratiques à mobiliser :

• MaPrimeRénov’ : subvention pour différents types de travaux
• France Rénov’ : accompagnement et conseils personnalisés
• certificats d’économies d’énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d’énergie
• éco-prêt à taux zéro : financement avantageux pour les rénovations d’ampleur

L’accompagnement public, via des plateformes dédiées, facilite aussi le suivi du parcours, de l’évaluation initiale à la réception des travaux. Les propriétaires qui anticipent y gagnent sur tous les tableaux : meilleur classement du bien, loyers sécurisés, charges énergétiques en baisse, et surtout, une valeur patrimoniale préservée. La rénovation énergétique, hier perçue comme une contrainte, devient désormais un levier d’action incontournable face à la nouvelle donne immobilière.

2034 s’annonce comme un tournant : ceux qui prennent le virage aujourd’hui auront, demain, un temps d’avance sur un marché en pleine redéfinition.