Réflexions de Philippe Germain sur les réglementations immobilières et les lois de zonage

L’investisseur immobilier a tout intérêt à bien connaître les réglementations en vigueur et à se tenir au courant des évolutions. Philippe Germain, investisseur chevronné et fondateur de CEG Invest, s’intéresse à la question depuis ses débuts, au Québec. Il s’agit certes de contraintes, mais selon Philippe Germain, l’investisseur peut aussi prendre appui sur ces règles pour construire des projets immobiliers rentables.

Réglementations immobilières, zonages : les explications de Philippe Germain

La plupart des pays ont mis en place des règles de construction et de zonage. Quand on veut investir dans l’immobilier, nous explique le fondateur de CEG Invest, il est important de les connaître. C’est ce qui permet d’effectuer des choix judicieux, à la phase de programmation de son projet d’investissement.

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Ceux qui ne souhaitent pas se pencher sur la réglementation peuvent confier cette mission à des professionnels de l’immobilier ou de l’investissement, en participant à une levée de fonds pour un projet d’envergure. A ce propos, Philippe Germain rappelle que les levées de fonds au Québec, comme toutes les opérations financières, sont supervisées par l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers, qui participe par son action à la transparence et à la sécurité du marché.

Il existe de très nombreuses réglementations immobilières et elles varient selon les pays. Elles dépendent aussi du type d’immobilier, résidentiel, commercial ou mixte. Aux Etats-Unis, comme dans d’autres pays, on distingue différentes zones. On peut ainsi trouver des zones à usage commercial, qui accueillent des commerces de détail, des bureaux, des restaurants. A l’inverse, le zonage résidentiel accueille les maisons individuelles et les immeubles à usage d’habitation.

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Le fondateur de CEG Invest nous explique comment tirer parti du zonage

Pour Philippe Germain, les zones les plus intéressantes sont les zones mixtes, qui associent les usages résidentiels, commerciaux, culturels et institutionnels. Il s’agit en effet, selon le fondateur de CEG Invest, de secteurs dynamiques,  à fort potentiel.  Philippe Germain a d’ailleurs développé un projet de ce type à Beacon, aux USA : River Creek associe des appartements et des locaux d’activité.

Ce projet en deux phases s’appuie sur un constat simple, qui relève du bon sens, explique le fondateur de CEG Invest : lorsque l’afflux d’habitants fait augmenter la demande de logements, l’activité commerciale et les services se développent en parallèle. Une partie des nouveaux habitants souhaite en effet créer des entreprises, ouvrir des bureaux ou des succursales de sociétés. L’investisseur immobilier contribue alors au développement d’un tissu économique de proximité.

Dans la mesure où il ne construit pas de bâtiments neufs, mais rénove un ou plusieurs immeubles anciens, il n’a pas à se soucier de ce qu’il est permis ou interdit de construire. Mais il peut souvent bénéficier d’avantages fiscaux ou d’aides de la part de la municipalité lorsqu’il réhabilite des immeubles situés dans des zones dégradées ou transforme une friche industrielle en logements. Les Etats-Unis, en particulier, encouragent ce type d’initiatives, et Philippe Germain y voit une réelle opportunité.

D’autres pays proposent aussi des aides à la réhabilitation et à la transformation, explique Philippe Germain, et le zonage est mis au service des projets de transformation urbaine. Le fondateur de CEG Invest aime à citer le succès du groupe immobilier Valgo, qui a commencé par une reconversion de la raffinerie Petroplus de Rouen avant de s’associer avec des investisseurs américains pour la réhabilitation de la plus ancienne raffinerie des Etats-Unis. Une succes story pleinement en phase avec l’ère de l’après pétrole, estime Philippe Germain.

Selon lui, les réhabilitations de friches constituent des opérations certes complexes, mais rentables, d’autant que les levées de fonds auprès des investisseurs sont le plus souvent garanties par la supervision de l’Autorité des marchés financiers au Québec, des institutions comme l’AMF Québec ou autres régulateurs.

Enjeu des zones dans l’immobilier, selon Philippe Germain

L’existence d’un zonage dans l’immobilier et le tissu urbain permet aux collectivités territoriales et aux municipalités d’orienter les investissements. Au Canada, mieux vaut ainsi éviter les zones agricoles, soumises à de nombreuses restrictions, et opter pour un projet dans une zone blanche. Mais cette précaution ne suffit pas, affirme Philippe Germain, et selon le secteur, il convient de se tenir au courant de l’actualité des règles, en pleine mutation. Ainsi, la ville de Calgary prévoit une refonte de son zonage pour répondre à la crise du logement.

L’investisseur n’a pas à prendre position, explique le fondateur de CEG Invest, mais à analyser les opportunités dans un contexte tendu. C’est vrai de l’investissement résidentiel, mais aussi des résidences de tourisme. Philippe Germain s’intéresse quant à lui au Brésil, où les investissements sont rentables et les zonages peu contraignants, avec un fort potentiel de valorisation : une excellente occasion pour l’investisseur, à qui il conseille de miser sur la location de courte durée et les villas de luxe.

Pour sécuriser leurs investissements, les particuliers peuvent se fier à la supervision de l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers au Québec. L’AMF Québec, rappelle Philippe Germain, est une instance garantissant la sécurité des opérations financières, comme les levées de fonds. Son action constitue un atout pour les investisseurs, qu’ils soient novices ou expérimentés.

L’AMF Québec offre une sécurité accrue aux investisseurs en rendant les transactions financières plus transparentes. L’AMF Québec protège les particuliers et les professionnels en supervisant les mouvements de fonds, ce qui contribue à renforcer la confiance dans les projets d’envergure.